Koncom apríla schválil slovenský parlament novú legislatívu, ktorá má nahradiť takmer 50 rokov staré stavebné pravidlá. Nový stavebný zákon, konkrétne Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní, majú upravovať proces povoľovania stavieb a samotnej výstavby na Slovensku. Výsledkom by malo byť zrýchlenie procesu získania stavebného povolenia, zjednodušenie procesov, zavedenie elektronizácie a prísnejšie postihovanie majiteľov čiernych stavieb. Vyznať sa v zmenách nemusí byť jednoduché a preto medzinárodná právnická kancelária CMS pripravila prehľad základných úprav, ktoré nová legislatíva obsahuje.
Nový centralizovaný stavebný úrad
Cieľom prijatého zákona o výstavbe je najmä profesionalizácia štátnej správy, zníženie administratívnej záťaže pre žiadateľov o stavebné povolenie, ako aj zjednodušenie celého povoľovacieho procesu stavby. Od začiatku júna vznikol na základe nového zákona Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR. Jeho úlohou bude riadiť stavebné konania, ktoré doteraz vykonávali samosprávy.
„Od januára budúceho roka získa tento nový úrad aj vybrané kompetencie ministerstva dopravy a výstavby z oblasti územného plánovania a samotnej výstavby. Následne začne od apríla 2024 platiť legislatíva, ktorú upravuje nový stavebný zákon. Treba však pripomenúť, že k tomuto dátumu musia začať platiť aj všetky ostatné legislatívne zmeny a štát musí spustiť aj nový informačný stavebný systém,“ vysvetľuje Dušan Vanek, advokát pôsobiaci v advokátskej kancelárii CMS v Bratislave.
Zákon o výstavbe nadobudne účinnosť v plnom rozsahu od apríla 2024 a vtedy sa bude meniť aj právomoc pri povoľovaní stavieb. Kým dnes stavby povoľujú stavebné úrady, ktoré ako prenesený výkon štátnej správy spadajú pod samosprávy, o dva roky ich bude centrálne povoľovať novozriadený úrad. „Špeciálne stavebné úrady však ostatnú zachované, okrem tých, ktoré povoľujú výstavbu diaľnic, dráh a letísk,“ upresňuje Dušan Vanek.
Zjednodušenie stavebného procesu
Kým dnes sa samostatne posudzuje umiestnenie stavby a následne sa vydáva stavebné povolenie, podľa novej legislatívy príde k zjednodušeniu procesu povoľovania stavieb. Zruší sa dvojstupňové konanie. Zámer o danej stavbe s príslušnou dokumentáciou vloží žiadateľ do nového informačného systému, ktorý ho automaticky vyhodnotí. Tento proces môže pre stavebníka realizovať projektant podľa jeho pokynov a na základe ustanoveného právneho titulu. Po posúdení bude pre stavbu vydané rozhodnutie o stavebnom zámere.
„Toto rozhodnutie bude vydávať príslušný stavebný úrad. Ak bude stavba dokončená, kolaudačné rozhodnutie vydá stavebný úrad a osvedčí ním spôsobilosť stavby na užívanie,“ hovorí Veronika Tomanová, advokátska koncipientka kancelárie CMS v Bratislave.
Nový zákon na rozdiel od súčasného stavu samostatne vymedzuje pojem „susedný pozemok“ a „susedná stavba“. Cieľom je odstrániť problémy pri určovaní okruhu vlastníkov susedných pozemkov a stavieb, ktorí majú zákonné oprávnenie vyjadrovať sa k novej výstavbe vo svojom okolí.
Skončia čierne stavby?
Problémom súčasnej legislatívy je, že umožňovala dodatočné povoľovanie stavieb, ktoré vznikali bez právoplatných povolení alebo v rozpore s vydanými povoleniami. „Nový zákon o výstavbe vymedzuje, čo sú to nepovolené stavebné práce. Počas samotnej výstavby tak bude môcť stavebný úrad vykonať kontrolu a jasne identifikovať, že vzniká čierna stavba. Úradníci budú môcť reagovať skôr, ako je stavba úplne dokončená, prípadne je vo vysokom štádiu dokončenia a jej pozastavenie, či zbúranie by bolo zložité,“ objasňuje Dušan Vanek.
Najväčšou zmenou oproti súčasnej praxi bude, že nový zákon neumožní dodatočne povoliť stavby, ktoré boli postavené nepovolenými stavebnými prácami. „Do nového zákona boli doplnené pokuty v prípade čiernych stavieb a táto stavba bude môcť prepadnúť do vlastníctva štátu. Zároveň sa zväčší okruh osôb, ktoré môžu byť sankcionované v prípade, ak dôjde k porušeniu zákona,“ hovorí Veronika Tomanová. Stavebný úrad môže postihovať nielen zhotoviteľa, ale sankciu môže udeliť aj stavebnému dozoru a stavbyvedúcemu. Ak povinná osoba aj napriek nariadeniu stavebného úradu, aby odstránila čiernu stavbu, tak nespraví, o výkon tohto rozhodnutia postará stavebný úrad.
Pribudnú zmeny v územnom plánovaní
Od apríla 2023 nadobudne účinnosť aj nový zákon o územnom plánovaní. Rovnako ako pri zákone o výstavbe, aj územné plánovanie bude plne elektronizované v jednom informačnom systéme. Zabezpečí sa tak zjednodušenie územného plánovania. „Doteraz nebolo neobvyklé, že aj malé zmeny a doplnky územného plánu sa robili niekoľkokrát do roka, pričom sa v niektorých prípadoch proces prekrýval a celkový výsledok nebol koncepčný,“ hovorí Dušan Vanek. Do systému budú mať pritom prístup iba odborne spôsobilé osoby. Nový zákon o územnom plánovaní ponecháva zachované terajšie stupne jednotlivých územno-plánovacích dokumentácií. Novinkou je zavedenie územného plánu mikroregiónu.
