- Za posledných päť rokov (2015 až 2019) dosiahli investície do sektora hotelov v strednej a východnej Európe (SVE) hodnotu 4,2 mld. eur – ide takmer o polovicu z celkového objemu investícií do sektora (9,4 mld. eur) za posledných 20 rokov.
- Magnetom na investície sa stali hlavné mesta, v ktorých sa za roky 2015 až 2019 zrealizovalo až 72 % obchodov.
- Hotelový sektor v našom regióne dosiahol vlani vrchol s objemom investícií vo výške 1,4 mld. eur. Majiteľa zmenilo 55 hotelov s kapacitou viac ako 10-tisíc izieb.
- Priemerná hodnota obchodu bola vlani 31 mil. eur a priemerná cena za jednu izbu predstavovala 142-tisíc eur.
- Na Slovensku sa hodnota transakcií v segmente hotelov zdvojnásobila z 8,9 mil. eur v roku 2018 na 17,1 mil. eur v roku 2019
- Stredobodom záujmu investorov sa stala Česká republika s hodnotou investícií vo výške 620,4 mil. eur (podiel 43 % v regióne SVE6[1]), rekordy zaznamenali Bulharsko a Rumunsko, kde trhy medziročne rástli o 490 % a 212 %.
- Najobľúbenejšími hotelmi pre investorov v regióne SVE boli hotely strednej a vyššej kategórie, ktoré predstavovali 42 % objemu transakcií.
- Očakávania investícií na tento rok boli v hodnote 2 mld. eur, pričom sa mali dokončiť viaceré už začaté obchody. Ich definitívne dokončenie je však vzhľadom na pandémiu COVID-19 nepravdepodobné.
Trhy v krajinách strednej a východnej Európy v hotelovom segmente dobiehali vlani svojich západných susedov. A to tak z hľadiska objemu investícií, ako aj sofistikovanosti obchodov. Vyplýva to z druhej výročnej správy Cushman & Wakefield a medzinárodnej advokátskej kancelárie CMS, ktorá analyzuje základné investičné trendy v krajinách strednej a východnej Európy a zaoberá sa rôznymi inováciami, ktoré v posledných rokoch formovali hotelierstvo.
Hotelový sektor dosiahol v roku 2019 svoj vrchol
Objem transakcií v našom regióne dosiahol v minulom roku historicky najvyššiu úroveň 1,4 mld. eur. Počiatočné očakávania na tento rok hovorili o ďalšom raste investícií do hotelového sektora a o postupnom uzatváraní už dohodnutých a rozpracovaných projektov. Súčasná pandémia koronavírusu zastavila investície aj v tomto sektore a je stále náročnejšie odhadnúť objem investícií na rok 2020.
Najnovšia správa ukazuje, že hlavnými hnacími silami investícií v roku 2019 boli vyššie výnosy, ktoré náš región investorom ponúka v porovnaní s trhmi v západnej Európe a dlhodobý potenciál rastu v segmente. Najvyššiu mieru zhodnotenia investícií ponúkali hotely v Sofii a Bukurešti, kde investori získali výnosy na úrovni 7 až 7,5 %.
Zo správy vyplýva, že trh strednej a východnej Európy v minulom roku ovládli európski investori. Ich investície do hotelov tvorili až 84 % z celkového objemu transakcií. Región však zaznamenal aj rastúci záujem kupujúcich z Izraela a Južnej Kórei. Medzi investormi rástla konkurencia, pričom dôležitými faktormi boli flexibilita a schopnosť rýchlej reakcie, ako aj schopnosť ponúknuť dostatočne vysokú, niekedy až agresívnu cenu. Najviac kupujúcich tvorili súkromní investori, ktorí pružne reagovali na ponuky. Inštitucionálni investori a investori kótovaní na burzách získali menej ako polovicu (43 %) investícií v objeme 620 mil. eur. Najväčšia transakcia v regióne SVE bol nákup hotela InterContinental Prague za 225 mil. eur.
Bratislava s nadštandardnými výnosmi
Investície do hotelov v Bratislave priniesli investorom vlani výnosy približne 6,5 %.„Bratislava sa tak stala tretím najvýnosnejším miestom pre investície do hotelového segmentu v našom regióne,“hovorí Michal Huťan, partner a vedúci real estate tímu CMS Slovensko. Za Bratislavou sa umiestnili Praha, Budapešť i Varšava, kde investori získali výnosy vo výške 5 až 6 %.
„Na porovnanie, hotelové investície vo Viedni priniesli vlani výnos 5 %. Hlavnými dôvodmi vyšších výnosov v našom regióne boli napríklad rozsiahle investície v oblasti realitného trhu vo Varšave, či nižšia sadzba DPH za ubytovacie služby v hoteloch v Maďarsku a na Slovensku,“ dopĺňa Michal Huťan.
Bratislava je jedným zo štyroch hlavných miest v našom regióne, v ktorom vlani naďalej rástli v príjmy za izbu a to o 19,8 %. Bratislava zaznamenala aj najvyššiu priemernú dennú sadzbu s nárastom o 22,1 % oproti predchádzajúcemu roku. Nadpriemerný rast výnosov bol na Slovensku spôsobený dvoma hlavnými faktormi. Po prvé, DPH na ubytovacie služby klesla od januára minulého roku z 20 na 10 %. Táto zmena pomohla zvýšiť čistý príjem z obsadenosti izieb. Po druhé, významnú úlohu zohralo organizovanie Majstrovstiev sveta v ľadovom hokeji v máji 2019. Vďaka tomuto podujatiu sa zvýšila priemerná denná sadzba za izbu o 32,8 % za mesiac.
Rok 2020: COVID-19 priniesol zlom v investíciách
Za posledných päť rokov zaznamenal tento sektor bezprecedentný rast. V roku 2019 sa objem transakcií zvýšil na najvyššiu úroveň a počiatočné očakávania v roku 2020 boli ešte silnejšie.
„Tento optimizmus sa však výrazne zmiernil prepuknutím pandémie koronavírusu a sektor cestovného ruchu, ako aj globálna ekonomika sa dostali pod výrazný tlak. Teraz sa nachádzame v situácii, kedy je čoraz ťažšie predvídať úplný dopad pandémie na sektor hotelov v celej strednej a východnej Európe,“ hovorí Michal Huťan.
Vzhľadom na prebiehajúcu pandémiu COVID-19 sa teraz pozastavuje niekoľko obchodov, ktoré sa mali v tomto roku podľa očakávaní uzavrieť. Na začiatku roka bolo dokončených šesť veľkých transakcií v celkovej hodnote 297 mil. eur, pričom primárne ide o investície v Budapešti. „Investori sa však momentálne rozhodujú, či vo svojich akvizíciách budú pokračovať,“ dopĺňa Michal Huťan.
Prebiehajúca pandémia bude mať v tomto roku nepochybne výrazný vplyv na hotelierstvo v strednej a východnej Európe. Investície za rok 2019 však naznačujú úroveň, ktorú je náš región schopný dosiahnuť po vyriešení súčasnej krízy a po zotavení sektoru.
“V posledných rokoch sme zaznamenali prelínanie sa medzi rôznymi operačnými štruktúrami hotelov, či už to zahŕňalo prenájmy s variabilnými komponentmi alebo manažovanie aktivít s garantovaným príjmom,” hovorí Frederic Le Fichoux, vedúci hotelových transakcií pre kontinentálnu Európu v Cushman & Wakefield. „Akcionári musia byť kreatívni, aby typy spolupráce fungovali, čo vedie k nárastu komplexnosti a sofistikovanosti, čo si taktiež vyžaduje detailné porozumenie daného trhu a rozsiahle skúsenosti v tomto neustále sa rozvíjajúcom odvetví. V budúcnosti to bude ešte kritickejšie, vzhľadom na situáciu spôsobenú prepuknutím vírusu COVID-19. S určitosťou bude vytváraný väčší tlak na vytváranie flexibilných štruktúr spolupráce, ktoré dokážu zvládnuť neočakávané situácie.“
