Nová správaspoločnosti Colliers International a medzinárodnej právnickej firmy CMS odhalila, že stredná a východná Európa (CEE) môže v budúcich 10-tich rokoch čeliť významnému nedostatku študentského bývania. Tretia spoločná výročná správa týchto firiem o nehnuteľnostiach s názvom Student housing in CEE – the next big thing (Študentské bývanie v strednej a východnej Európe – ďalšia veľká vec) sa pozerá na vývoj sektora študentského bývania v krajinách CEE-6[ a prináša prieskum názorov investorov[2] na relevantnosť študentského bývania v krajinách strednej a východnej Európy ako kategórie aktív a ich očakávaní do budúcnosti.
Nedostatočná cenová dostupnosť, dostupnosť veľmi lacných, ale nedostatočne kvalitných súkromných rezidencií a štátnych internátov spolu s napätými rozpočtami univerzít doteraz znemožňovali rozvoj študentského bývania v strednej a východnej Európe. Kľúčový demografický posun, poznamenaný silným rastom počtu zahraničných študentov, však posúva očakávania a snáď aj cenovú dostupnosť smerom k medzinárodným normám. Je však tento región pripravený na to, aby zvládol tento potenciálny prílev?
Apetít investorov po študentskom bývaní rastie
Viac než 32 % investorov, ktorí sa do prieskumu zapojili, je v oblasti študentského bývania v strednej a východnej Európe aktívnych alebo naznačuje, že zvažuje túto aktivitu. Poľsko bolo vyhodnotené ako najobľúbenejší trh pre existujúce investičné aktivity, aj pre tých, ktorí zvažujú investovať v budúcnosti (50 % respondentov), nasledované Českou republikou (28 %) a Maďarskom (14 %). Správa odhaľuje, že ponuka v mnohých regiónoch dosť zaostáva za predpovedaným dopytom.
„Slovenský trh so študentskými bytmi nie je v súčasnosti vystavený takému tlaku, ako je tomu na trhoch v okolitých krajinách. V poslednom období sme však zaznamenali, že náš trh začínajú monitorovať špecializovaní developeri, pretože Bratislava sa čoraz častejšie stáva zaujímavým miestom pre zahraničných investorov i zahraničných študentov. Bývanie pre študentov by sa tak mohlo stať zaujímavou investíciou pre developerov,“ hovorí Michal Huťan, z právnickej firmy CMS.
Podľa správy bude väčšina veľkomiest strednej a východnej Európy do roku 2028 trpieť významným nedostatkom študentského bývania. Použitím modelu dopytu a ponuky, porovnávajúcim vypočítaný predpoklad počtu zahraničných študentov v meste[ oproti ponuke postelí, sa ukázalo, že Varšava bude mať v roku 2028 najvyšší nedostatok bývania (deficit -8399 postelí), nasledovaná Budapešťou (-3679), Krakovom (-1227), Prahou (-1795) a Bratislavou (-298). Bukurešť bola jediným veľkomestom, ktoré vyšlo s prebytkom. V tomto scenári a pri uvažovaní jednej postele na izbu, sa vyplývajúca hodnota ponuky na trhu rovná 1,22 mld. eur.
„Študentská činnosť a výdavky sa nehýbu v súlade s ekonomickým cyklom. Dopyt koncového používateľa tak nekoreluje s dopytom v sektoroch, ktoré sú viac naviazané na rýchlejší rast HDP, napríklad v kancelárskom alebo priemyselnom sektore. Práve teraz je pre investorov vhodné zvážiť tieto charakteristiky vzhľadom na to, že odhady rastu HDP pre eurozónu (a iné krajiny po celom svete) sú revidované smerom nadol,“ poznamenáva Mark Robinson, špecialista výskumu spoločnosti Colliers International pre región strednej a východnej Európy.
V krátkodobom až strednodobom horizonte je príležitosť pre developerov
Viac než 87 % skúmaných investorov sa domnieva, že existuje významný nedostatok ponuky súkromného účelovo postaveného študentského bývania (PBSA). Keď sa investorov spýtali na to, či treba stavať alebo kupovať PBSA produkty v strednej a východnej Európe, jasná väčšina respondentov (74 %) bola pripravená stavať aktíva sama, skôr než sa spoliehať na odkúpenie hotového produktu.
Tento trend je už evidentný v celom regióne, s ôsmimi súkromnými študentskými rezidenciami vo výstavbe, vrátane projektu LivinnX spoločnosti Golub GetHouse, modernej študentskej rezidenčnej ubytovne s 290 rezidenčnými jednotkami v Krakove. Spoločnosť Griffin Real Estate, ktorá vytvorila Student Depot, premiérovú sieť súkromných nájomných internátov v Poznani, Lodži, Lubline a Vroclave, tiež naznačila svoj zámer investovať do ďalších projektov v Krakove a Vroclave do roku 2021, čím zvýši svoj počet postelí na 2700.
„Nedostatok vysokoškolských internátov v požadovanom štandarde často viedol študentov k tomu, aby sa spoločne sťahovali do bytov. Súkromných internátov je na Slovensku málo a sú plne obsadené. Sme presvedčení, že študenti majú záujem o bývanie v internátoch s kvalitným vybavením a dobrými službami. Investovanie do tohto typu nehnuteľností preto môže byť aj u nás zaujímavou alternatívou k tradičným investičným schémam,“ hodnotí situáciu na slovenskom trhu Ermanno Boeris, riaditeľ Colliers International.
Obnova fondu študentského bývania ako možnosť?
Študenti dopytovaní v prieskume v roku 2017 vyjadrovali frustráciu ohľadom nízkej kvality fondu bývania v regióne. Najvyššie úrovne nespokojnosti študentov zaznamenalo Rumunsko v oblasti nákladov na bývanie, lokality, kvality a každodenného cestovania. Poľsko si v prieskume viedlo tiež slabo. Správa naznačuje, že pri medziročne rastúcom počte zahraničných študentov v pomere k počtu obyvateľov v priemere o 3,6 % môže obnova fondu študentského bývania meškať, ak by chcela osloviť zahraničných ako aj domácich študentov, pričom počty domácich študentov sa v posledných rokoch zmenšovali. Štúdia odhaľuje, že cenová dostupnosť je problém najmä pre miestnych študentov. Viac než 20 % študentov dopytovaných v roku 2017 v krajinách CEE, s výnimkou Českej republiky, bolo pod finančným tlakom.
„Súčasná ponuka PBSA na kľúčových trhoch krajín
CEE-6 je v súčasnosti obmedzená na 20 aktív. V súčasnosti je šesť vo
výstavbe vo Varšave, Krakove a Bukurešti. Stavebná činnosť v tomto
sektore preto rastie – aj keď možno pomalším tempom, než je potrebné, tak ako
si investori začínajú uvedomovať potenciál tohto sektora. Naša správa ukazuje,
že PBSA ako trieda aktív je anticyklická svojou povahou, pozitívna pri
zvažovaní súčasnej politickej klímy a predpovede pomalého ekonomického
rastu v Európe v budúcich 1 až 3 rokoch. So stabilnými
výnosmi z investícií 5 až 7 % v celej Európe a so silným dopytom medzi
zahraničnými študentmi po aktívach v strednej a východnej Európe je
potenciál pre rozvoj enormný – aj keď cenová dostupnosť ostáva problematická,“ poznamenáva Wojciech Koczara, vedúci oddelenia realít a výstavby
pre región CEE vo firme CMS.
